Poptávka po nájmech v současné době převyšuje jejich nabídku. Pronajímatelé si tak často mohou vybírat z desítek poptávek a určují si řadu různorodých podmínek. Jak se v nich zorientovat a které požadavky jsou vymahatelné vám přiblíží náš dvoudílný průvodce. V prvním dílu jsme se zaměřili například na domácí mazlíčky, děti, omezení pro kuřáky či oprávněnou výši jistiny.
„Pouze bez domácích mazlíčků“
Dle občanského zákoníku má nájemce právo chovat zvíře, pouze pokud jeho přítomnost nepůsobí pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu obtíže nepřiměřené poměrům v domě.
Obecně zakázat chov mazlíčků pronajímatel nemůže. Pokud takové ustanovení najdete v nájemní smlouvě, je neplatné. Nezpůsobuje ale neplatnost celé nájemní smlouvy. Ta zůstává ve svém zbytku platná.
Pokud je kvůli chovu zvířete potřeba zvýšit náklady na údržbu společných částí domu, pak je nájemce nahradí pronajímateli. Stejně tomu je i v případě, kdy zvíře způsobí škodu. Pronajímatel má právo na její náhradu, a to bez ohledu na to, jestli přítomnost zvířete nájemce oznámil nebo ne.
„K nastěhování jedině nekuřáci“
Stejně jako pronajímatel nemůže vyloučit kuřáky jako potenciální nájemce, nemůže ani zakázat kouření v bytě. Taková ustanovení nájemní smlouvy jsou neplatná.
V případě, kdy v důsledku kouření dojde k poškození bytu nad rámec obvyklého užívání, může majitel po nájemci požadovat navrácení do původního stavu. Případně úhradu nákladů, které vynaložil, aby uvedl byt do původního stavu. Stále totiž platí povinnost uvedená v § 2293 občanského zákoníku, kdy nájemce je povinen předat byt při skončení nájmu ve stavu, ve kterém jej převzal, nehledě na drobné opotřebení při běžném užívání a na vady, které je povinen odstranit pronajímatel.
„Jen pro bezdětné“
Stejně jako v předchozích případech, pokud pronajímatel v nájemní smlouvě uvede zákaz dětí, je takové ustanovení neplatné.
„Občanský zákoník ale počítá s navýšením počtu osob žijících v bytě s nájemcem. Pronajímatel si může vyhradit právo přijímat nové členy do domácnosti nájemce pouze s jeho souhlasem. Výjimkou je, pokud chce nájemce do své domácnosti přijmout osobu blízkou (například rodiče, děti, sourozence a podobně), tehdy nemusí získat od pronajímatele souhlas. A to i když si toto právo vyhradil v nájemní smlouvě,“ vysvětluje Radka Špačková, advokátní koncipientka SEDLAKOVA LEGAL
Pokud by tedy nájemci měli ve smlouvě uvedené, že přijmutí nového člena vyžaduje souhlas pronajímatele, ale následně se jim narodilo dítě, není nutný souhlas pronajímatele. Bude se totiž jednat o osobu blízkou, u které platí výjimka uvedená výše.
Výše jistiny
Jistota (v praxi známá jako „kauce“ nebo „depozit“) slouží k zajištění pohledávek pronajímatele na zaplacení nájemného, ale také i dalších úhrad, které jsou spojené s užíváním bytu. Pronajímatel může jistotu využít i v případě jeho nároku na náhradu škody, která mu vznikla v důsledku porušení povinností nájemce.
Výše jistiny je přenechána na uvážení pronajímatele. Může si tedy zvolit, zda bude požadovat dva měsíční nájmy nebo pouze jeden. Občanský zákoník ale stanoví horní limit, kdy nesmí jistota a právo na zaplacení smluvní pokuty v souhrnu přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného. To znamená, že pronajímatel může chtít předem jako jistotu („kauci“) maximálně tři měsíční nájmy.
Energie se přepisují na nájemce
Výhodou toho, že si nechá nájemce „napsat“ energie na sebe je to, že má přehled o vyúčtování a platí úhrady přímo dodavateli. Na druhou stranu pronajímatel se tím vyhýbá situaci, kdy nájemce odebere energie, které ani na základě vyúčtování pronajímateli neuhradí.
Příklad: Pokud mají strany ve smlouvě uvedeno, že částka 16 500 korun zahrnuje nájemné i náklady za služby, jedná se o „paušální“ částku, kdy pronajímatel není povinen překládat nájemci vyúčtování. Musí si tak ale strany výslovně ujednat v nájemní smlouvě. V takovém případě nájemce není povinen hradit nedoplatky. Jestli je ale nájem uzavřený na dobu delší než 24 měsíců nebo na dobu neurčitou, do této paušální částky nelze zahrnout platbu za dodávky tepla, centralizované poskytování teplé vody, dodávky vody a odvádění odpadních vod. Ty musí být vyúčtovány vždy.
Naopak v případě, kdy je ve smlouvě ujednáno, že nájemné činí 14 000 korun a záloha na služby 2 500 korun, pak má pronajímatel povinnost předložit nájemci vyúčtování, vyplácet přeplatky a nájemce má povinnost hradit nedoplatky.
Za energetické krize bylo výhodnější nepřepisovat energie na nájemce. Jestli měl pronajímatel zafixované ceny ještě z období před energetickou krizí, vycházely zálohy podstatně levněji než uzavírat nové smlouvy s dodavateli za vysokých cen.
Nyní ale postupně cena za energie klesá, takže záleží na uvážení nájemce. Pokud je to možné, doporučujeme, aby se nájemce v první řadě zeptal pronajímatele, kolik by platil zálohy na energie, pokud by zůstaly napsané na něj a porovnat to se zálohami přímo u dodavatele energií. Nájemce má také právo obdržet od pronajímatele vyúčtování, aby si mohl zaplacené zálohy a skutečnou spotřebu zkontrolovat (ledaže se jedná o „paušál“, kdy jsou energie zahrnuty v nájmu, jak je popsáno výše).
Autor článku: Redakce RE/MAX G8 Reality
